2009, Lampu Kuning Sektor Properti

2009, Lampu Kuning Sektor Properti 

Banyak yang memprediksikan tahun 2009 sektor properti akan booming. Ini terlihat dari dimulainya berbagai pembangunan properti residential maupun komersial yang ditargetkan selesai di 2009 dan 2010. Hal ini didukung tren penurunan suku bunga termasuk kredit pemilikan rumah (KPR) yang mendongkrak daya beli.

Namun khayalan manis para pengembang tinggal mimpi. Di penghujung tahun ini, Amerika Serikat (AS) mengalami krisis finansial yang menampar perekonomian semua negara, termasuk Indonesia. Bursa guncang, ketatnya likuiditaspun tak terhindarkan lagi. Terpaksa Bank Indonesia (BI) mengambil langkah kenaikan BI rate, yang otomatis mengerek suku bunga KPR. 

Menurut Chief Business Development Executive PT Procon Indah Hendra Hartono, kenaikan suku bunga perbankan membuat proyek properti yang saat ini masih berada dalam tahap awal perencanaan atau konstruksi berpotensi untuk tertunda apabila sumber aliran dana didapat dari bank terhambat. "Tingkat permintaan juga diprediksi akan tertahan," katanya. 

Apabila suku bunga kredit terus berada pada level tinggi seperti ini sampai dengan tahun 2009, kelanjutan dampak dari tingginya inflasi di tahun 2008 serta pertumbuhan ekonomi diprediksikan juga akan melambat. Hal ini akan menurunkan daya beli masyarakat dan akan berimplikasi terhadap penurunan tingkat permintaan di sektor properti.

Agar dapat bertahan dalam kondisi ini, pengembang akan banyak berinovasi dalam menyusun strategi pemasaran yang tepat sehingga dapat menarik dan meyakinkan calon pembeli untuk berinvestasi di properti mereka.

Sampai dengan Oktober 2008, perkantoran di daerah CBD Jakarta masih merupakan sektor properti yang paling aktif dengan pasokan kumulatif mencapai 3,81 juta meter persegi naik sekitar 5% dari tahun lalu. Pasokan baru sampai dengan kuartal III 2008 ini, mencapai 344.000 meter persegi, dan lebih tinggi 50% dari pasokan baru sepanjang 2007. Sementara tingkat penyerapan sudah mencapai 260.000 meter persegi, atau 30% diatas penyerapan tahunan 2007.

Penyerapan ini didominasi oleh sektor keuangan dan perbankan sebesar 50% dari total penyerapan selama III kuartal di 2008. Transaksi sewa selama kuartal III ini masih didominasi aktifitas sewa untuk tujuan relokasi dan ekspansi. "Tingkat hunian pada tahun 2009 dan 2010 diperkirakan akan berada pada kisaran 82%-83%," ujar Hendra.

Pertumbuhan sektor properti pada 2009 akan mengalami perlambatan, menyusul terjadinya krisis keuangan global saat ini yang diperkirakan akan terus terjadi hingga awal tahun depan. 

Direktur Asociate Strategic Advicory Group, Utami Prasetyana mengatakan, perlambatan sektor poperti terjadi akibat naiknya suku bunga perbankan, sehingga menghambat laju pembangunan proyek properti. 

"Kebijakan moneter dengan kenaikan suku bunga perbankan jelas akan membuat proyek properti berpotensi tunda, apabila sumber aliran dana dari bank juga terhambat," ujar Utami. 

Menurut dia, agar tetap bertahan dalam kondisi ini, pengembang harus menyusun strategi pemasaran yang tepat sehingga dapat menarik dan meyakinkan calon pembeli untuk berinvestasi. 

Selain itu, pengembang juga harus memiliki alternatif pendanaan lain, seperti pendanaan hasil prapenjualan, kas sendiri, dan tingkat prakomitmen dari penyewa. 

Ia mengungkapkan, meskipun krisis global mulai terasa di awal Oktober tahun ini, namun pertumbuhan perkantoran di daerah strategis berkembang pesat. Sampai akhir Oktober 2008, pasokan kumulatif mencapai 3,81 juta meter persegi, naik sekira lima persen dari tahun lalu. 

Sementara untuk pasokan baru, sampai kuartal I-2008 yang mencapai 344 ribu meter persegi, atau naik lebih tinggi 50 persen dari pasokan baru sepanjang 2007. Sedangkat tingkat penyerapan untuk sektor perkantoran sudah mencapai 260 ribu meter persegi, atau 30 persen di atas penyerapan pada 2007

Sektor properti di kelas mewah (high end market) juga mengalami penurunan menyusul adanya krisis keuangan global. Hal ini terlihat adanya penurunan konsumsi dari bulan Oktober 2008 kemarin."Restoran mewah dan apartemen mewah mengalami penurunan omset," kata Assosiate Director Markets Group PT Procon Indah Albert Lim. Albert mengatakan penurunan tingkat konsumsi di kelas mewah ini terjadi karena banyak eksekutif yang merubah gaya hidupnya akibat krisis keuangan global.

Pasalnya, selama ini eksekutif melakukan investasi dengan membeli saham dan bermain di lantai bursa."Karena bursa ambruk, harga saham juga anjlok, banyak eksekutif yang rugi dan merubah gaya hidupnya," ujar Albert.

Namun, krisis keuangan global tidak akan mempengaruhi sektor menengah kebawah.

Secara terpisah, Branch Manager BCI Asia Surabaya Aslakhul Umam mengatakan tahun depan property memang agak mengerem pembangunan. “Bagi yang sudah memulai pembangunan akan dilanjutkan karena nanggung kalu berhenti. Sementara bagi yang belum memulai akan berpikir lagi terkait daya beli,” katanya.

 

2008 Tertinggi se-Asia

Meksi diperkirakan tahun 2009 nanti akan ada kelesuan di sektor properti, namun di tahun ini Indonesia mencetak rekor. Berdasarkan catatan BCI Asia, pertumbuhan konstruksi di Indonesia tertinggi dibanding negara-negara lain di kawasan Asia. Hingga akhir September 2008 pembangungan property telah naik mencapai 92% dibanding awal tahun. Pembangunan tersebut didominasi proyek non residential (komersil), seperti mal, hotel hingga pendidikan. 

“Pertumbuhannya memang paling tinggi bahkan disbanding Singapura. Berdasarkan hasil survey, proyek paling banyak pada sektor komersil atau non hunian,” ujar Umam. Menurut catatannya, pertumbuhan property di Vietnam sekitar 85%, Philippines 74%, 

Hong Kong 57%, Malaysia 13% dan Thailand 1%. Bahkan, rencana pembangunan di Singapura malah menurun 42%. Ditambahhkannya, kenaikan harga bahan bangunan sejak pertengahan tahun tidak terlalu mempengaruhi berjalannya proyek karena sudah dianggarkan sejak awal. “Rata-rata proyek yang dikerjakan saat ini sudah direncanakan jauh sebelumnya,” katanya.

Pertumbuhan terbesar di kawasan Asia pada bangunan non hunian yang naik 31%. Proyek sektor ini dimotori oleh Hongkong yang naik 122%. Diikuti Indonesia 105%, Vietnam 50% and Malaysia 

22%. Sementara untuk proyek hunian tumbuh 40% yang didominasi oleh Vietnam, Philipina dan Indonesia.

Pembangunan ritel juga cukup mendominasi konstruksi non hunian. Hingga 1 OKtober saja pertumbuhannya sudah mencapai 159% disbanding akhir tahun lalu. Beberapa proyek raksasa yang sedang dibangun diantaranya sembilan mal di kawasan St Moritz oleh Lippo Karawaci Tbk dengan luas mencapai 600 ribu meter persegi.”Di Surabaya sendiri ada Ciputra World dan pengembangan Pakuwon City. Bahkan di tahun depan pembangunan akan semakin gencar, apalagi bila krisis di AS teratasi,” katanya.(*)