Pilih Rumah Jangan Sembarangan Ah!

JAKARTA, KOMPAS.com — Sulit dan kian mahalnya harga sejauh ini semakin tidak menguntungkan posisi konsumen. Sebaliknya, pengembang, pialang properti, atau pemilik rumah yang akan menjual rumahlah yang justru merasa diuntungkan.

 

Banyak faktor sebagai acuan pemilihan tersebut tentunya. Rumah baru, rumah second, apartemen mewah, atau apartemen bersubsidi terus bertumbuhan.

 

Tentu saja, tidak ada pengembang, broker, atau penjual langsung, mau mengumbar sisi buruk atau nilai negatif pilihan rumah yang mereka tawarkan kepada Anda. Semuanya bagus, mulai lokasi dan akses yang strategis, lingkungan eksklusif, serta kelengkapan fasilitas yang dijanjikan selalu nyaman.

 

Sejatinya, hati-hati menilai dan bijak dalam mengambil keputusan merupakan hal penting buat Anda. Berikut ini merupakan beberapa langkah sederhana untuk membuat Anda semakin hati-hati dan lebih bijak lagi menentukan pilihan:

 

Lokasi

Semakin banyak pilihan rumah, semakin baik untuk Anda memilih-milih. Sebagai langkah utama di awal perencanaan ini, dapatkan lebih dulu informasi dan data mengenai lokasi. Pertimbangkan kondisi di sekitar, semisal daerah banjir atau tidak, kumuh atau tidak, dan sebagainya. Berbekal pengetahuan lokasi itulah Anda bisa menentukan pilihan perumahan yang diidamkan.

 

Pengembang

Buatlah diri Anda menjadi orang yang paling tidak mudah percaya pada siapapun, dalam hal ini adalah pengembang. Gali informasi sebanyak mungkin ihwal pengembang bersangkutan, khususnya dalam ketepatan waktu menyelesaikan pembangunan dan serah terima rumah dalam proyek-proyek sebelumnya. Ingat, banyak pengembang terjerat kasus hukum lantaran tak kunjung juga membangun rumahnya.

 

Bisnis adalah soal uang, tetapi bisnis juga soal kepercayaan. Artinya, dalam hal ini, jika Anda memutuskan memakai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), ketika Anda menyerahkan down payment, di situlah kepercayaan Anda terhadap pengembang langsung diuji. Sebaliknya, segala risiko dan konsekuensi dari kepercayaan pun sudah Anda persiapkan, mengingat, komitmen Anda dengan KPR adalah komitmen jangka panjang 

 

Rencana Pengembang 

Identitas sebuah proyek perumahan ada pada tema dan masterplan-nya. Kelak, berdasarkan pengamatan Anda pada dua faktor itu, Anda mengerti betul harga rumah yang akan dibeli. Di daerah bisnis atau kawasan industri, harga beli dan jualnya tentu tinggi. Sementara itu, jika pilihan di kawasan yang diperuntukkan sebagai kawasan penyangga dan taman kota, harganya jauh lebih rendah.

 

Air Bersih

Persoalan ini bukan hal pertama, tetapi bisa sebaliknya, menjadi pertimbangan pertama Anda untuk urung membeli rumah dari pengembang. Di beberapa wilayah Jakarta dan sekitarnya, misalnya, air saat ini menjadi persoalan yang tak juga kunjung beres.

 

Saat banjir datang, misalnya. Berlangganan air lewat Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM), yang selama ini cukup diandalkan, ternyata ketahuan sering kali bermasalah. Penggunaan air sumur atau jet pump juga belum tentu langgeng dengan baik, mengingat kasus-kasus pencemaran air sumur akibat limbah industri atau pasang laut.

 

Buruknya kualitas air sumur bisa mengganggu kesehatan, dan itu bisa berlangsung menahun sejak Anda menghuni rumah.

 

Fasilitas Umum

Usahakan memilih pengembang yang membangun fasilitas lengkapnya sejak awal Anda membeli. Ya, meskipun Anda harus membayar lebih besar, baik itu fasilitas umum atau sosial semisal listrik, telepon, tempat ibadah, dan sebagainya.

 

Memang, harga jual itu akan melambung lebih besar. Tidak lain, hal itu karena pengembang merasa pembangunan di awal tersebut berpotensi besar merugikan mereka lantaran harus mengeluarkan biaya tinggi di awal, sementara tidak ada jaminan uang kembali jika terjadi krisis ekonomi.

 

Umumnya, pengembang menawarkan perumahan sekaligus fasilitas pelengkapnya di awal Anda membeli, meskipun hal itu masih dalam tahap perencanaan. Ini yang harus Anda camkan! Karena pada kenyataannya, banyak kasus dan fakta terungkap tentang pengembang ingkar janji membangun fasilitas yang sudah dijanjikannya di awal dengan Anda.

 

Kualitas Manajemen Estate (ME)

Kiranya penting bagi Anda mempertimbangkan aspek kualitas, baik kualitas fisik calon rumah Anda, akses jalan masuk dan keluar rumah, maupun lingkungan sekitar perumahan.

 

Intinya, lingkup ME yang mesti menjadi perhatian adalah pengelolaan sampah, keberlangsungan fasilitas umum dan sosial, serta komunitas pemilik rumah. Kelak, jika rumah hanya akan Anda jadikan investasi, kondisi fisik lingkungan sangat berpengaruh besar dalam memengaruhi nilai jual rumah Anda.

 

Berkenaan dengan hal itulah, Anda perlu menggali sebanyak-banyaknya informasi jangka panjang terkait kawasan pengembangan selanjutnya. Segala perencanaan, langkah, dan upaya pengembang tentunya bisa Anda analisis lebih dalam untuk mengetahui harga jual rumah Anda naik atau merosot jauh.

Beli Inden Lewat KPR, Kenapa Bingung?

JAKARTA, KOMPAS.com — Istilah membeli rumah dengan sistem inden atau pesan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebetulnya tidak rumit. Yang bikin bingung, mungkin karena memang gugup karena belum baru pertama kali alias belum pengalaman.

 

Berikut  ini adalah beberapa langkah sistem inden untuk dijadikan panduan:

 

- Membayar Uang "Tanda Jadi"

Besarannya bervariasi, tergantung kebijaksanaan masing-masing pengembang atau developer.

 

- Membayar "Uang Muka" (down payment)

Besarnya antara 10 dan 20 persen dari total harga transaksi kepada pengembang. Hal tersebut terkait dengan ketentuan dari bank pemberi kredit yang hanya bersedia memberikan pinjaman maksimal 80 persen dari total harga transaksi.

 

- Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB

Biasanya standar PPJB telah disiapkan oleh pengembang dan siap ditandatangani antara pembeli dan pengembang. Namun, dalam praktiknya, tidak semua pengembang mempersiapkan PPJB. Sebagai gantinya, pembeli akan memperoleh surat pemesanan.

 

- Penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit

Setelah persyaratan yang ditentukan oleh Bank, baik kepada pengembang maupun pembeli, telah dapat terpenuhi, tahap selanjutnya adalah penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit antara bank dan pembeli secara Notariil. 

 

- Penandatanganan Akta Jual Beli

Tahapan ini merupakan tahap penandatanganan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) bila sudah bersertifikat atau SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) bila belum bersertifikat. Kedua hal tersebut dilaksanakan di depan notaris yang ditunjuk oleh Bank.

 

- Kewajiban Dimulai

Setelah tahapan di atas selesai, sejatinya, mata rantai antara pembeli, bank, dan pengembang sudah terjalin. Pembeli sudah wajib memenuhi pembayaran cicilannya kepada bank yang bersangkutan. Bank pun wajib mulai menyalurkan sejumlah dana kepada pengembang untuk pelaksanaan pembangunan sebagaimana yang sudah disepakati antara mereka, dan pengembang juga mulai berkewajiban menyelesaikan pembangunan dan menyelesaikan sertifikasi yang akan dipertanggungjawabkannya, baik kepada pembeli, maupun pihak bank.

 

Nah, tidak perlu bingung lagi, kan?

Tahun Ini, Saat yang Pas Beli Properti!

Tahun 2009 merupakan waktu yang tepat bagi masyarakat yang ingin membeli properti terutama untuk tujuan investasi dalam mendapatkan imbal hasil (yield) yang optimal.

   

"Di tengah iklim ekonomi sekarang ini, investasi di sektor properti lebih menguntungkan ketimbang obligasi, deposito berjangka, apalagi saham," ungkap pengamat properti, Panangian Simanungkalit di Jakarta, Kamis (19/3).

 

Panangian mengatakan, investor yang ingin membeli untuk dilepas dalam waktu dekat atau untuk disewakan saat ini merupakan momentum yang tepat di saat banyak sektor yang memulai tahap konstruksi.

 

"Risiko di sektor properti, baik bisnis, suku bunga, inflasi boleh dibilang rendah ketimbang obligasi, deposito, maupun saham, meski harus hati-hati kemungkinan adanya risiko likuiditas," jelas Panangian.

 

Panangian mengatakan, sumbangan sektor properti dalam 10 tahun terakhir untuk "capital gain" maupun imbal hasil (yield) paling tinggi masing-masing 17,7 persen dan 13,4 persen ketimbang saham, emas, maupun deposito.

 

Bahkan, berdasarkan yield, peringkat Jakarta Indonesia termasuk paling tinggi mencapai 13,4 persen, ketimbang Manila Filipina, Kuala Lumpur Malaysia, Korsel, Bangkok Thailand, Tokyo Jepang, Shanghai Cina, Mumbai India, dan Singapura.

 

Panangian mengatakan, dalam membeli properti harus mempertimbangkan siklus properti, apakah masuk di saat transisisi, menjual, kelebihan pasokan, atau justru membeli.

 

Panangian juga memperkirakan tingkat bunga kredit di sektor perumahan, baik konstruksi, maupun KPR akan terus mengalami penurunan sampai dengan tahun 2012, masing-masing bisa mencapai 13 dan 9,5 persen.

 

Sementara itu, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) Teguh Satria mengatakan, saat ini untuk proyek-proyek yang baru diluncurkan terutama hunian, baik bertingkat, maupun tampak sangat diminati.

 

Dia menunjuk proyek hunian bertingkat di bilangan Thamrin yang baru saja melaksanakan pemancangan tiang pertama (baru mulai konstruksi). Dari 414 unit yang dipasarkan, sebanyak 70 persen sudah laku terjual.

 

Mengenai penjualan properti yang juga mulai bergairah di luar Jakarta, Teguh mengatakan, hal itu tergantung pada daerahnya. Untuk kota-kota besar, sektor komersial yang marak seperti perkantoran, ruko, apartemen. Adapun untuk kota kecil, terbesar adalah perumahan.

 

Harga properti dan segmennya juga berbeda-beda. Misalnya saja, harga tanah di Bali tentunya berbeda dengan Medan sehingga memengaruhi juga segmen yang dituju.

 

"Tidak mungkin kita jual properti di atas Rp 1 miliar per unit di kota-kota kecil yang infrastrukturnya masih terbatas, misalnya. Tentunya akan sulit. Harus juga melihat karakteristik daerah yang akan dibangun," ujarnya.

 

Sementara itu, Chairman John Lang LaSalle, perusahaan konsultan properti, Lucy Rumantir, mengatakan, sebaiknya membeli properti yang dibangun pengembang yang memiliki reputasi yang baik, setidaknya dalam track record-nya berhasil mendongkrak harga jual dalam kurun waktu tertentu seraya menyebut salah satu pengembang di kawasan Kelapa Gading.

 

Ia juga menjelaskan, kiat untuk memilih pengembang semacam itu dapat dilihat dari rekam jejak (track record) di antaranya dari segi spesifikasi dan kualitas apakah sudah sesuai dengan apa yang dijanjikan saat menjual produk.

 

Kemudian, janji serah terima, apakah selama ini tepat waktu ataukah sering ingkar bahkan pernah dipenalti; serta terakhir, harus dilihat juga, apakah selama ini konsisten menjalankan master plan proyeknya. Demikian yang dirinci Lucy.

 

Dia juga mengingatkan, dalam membeli properti, jangan terbujuk rayu terhadap potongan harga yang ditawarkan. Tetap, yang menjadi pertimbangan adalah kapan proyek selesai agar jangan sampai kehilangan momentum. "Sebaiknya membeli proyek yang sudah 50 persen berjalan karena dipastikan jangka waktu serah terima tidak akan meleset dari perkiraan," jelasnya. Kompas, 20 Maret 2009.

Penjualan Rumah Sederhana Bakal Naik

SURABAYA, SELASA - Pertumbuhan penjualan rumah sederhana pada tahun ini akan naik signifikan, seiring pemberian subsidi dari pemerintah di bidang properti terhadap sebagian besar profesi masyarakat.

 

"Pertumbuhan tinggi untuk rumah sederhana merupakan kewajaran. Apalagi, hal ini memang didorong pemerintah. Bahkan, untuk tipe ini pemerintah memberikan subsidi yang meliputi segala kalangan profesi," kata Wakil Ketua Perhimpunan Real Estat Indonesia (REI) Jawa Timur, Totok Lusida, di Surabaya, Selasa (3/3) kemarin .

 

Subsidi pemerintah di bidang properti, kata dia, untuk membidik sejumlah kalangan seperti anggota TNI Polri dengan subsidi Yayasan Kesejahteraan Perumahan Prajurit dan Polri (YKPP), Pegawai Negeri Sipil (PNS) dengan (Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan-PNS (Bapertarum-PNS), dan untuk karyawan swasta dengan Jamsostek-nya.

 

Sementara itu, untuk rumah tipe besar, lanjut dia, juga akan ada kenaikan yang didorong oleh sikap pengembang. Umumnya, mereka menawarkan kredit berbunga rendah dengan masa angsuran pendek lewat "in-house marketing".

 

Terkait dengan proyeksi 2009, dia menambahkan, saat ini para pengembang yang termasuk anggota REI tengah melakukan rapat intensif. Kegiatan ini, bertujuan untuk mendongkrak pasar menengah sampai akhir tahun mendatang.

 

"Mengenai skema atau bentuk dorongan REI yang akan dirumuskan, kami belum bisa menerangkan lebih lanjut," katanya.

 

Senada dengan Totok, Deputi Pemimpin Bank Indonesia (BI) Surabaya, Wiyoto optimistis, penjualan rumah pada tahun ini akan tumbuh secara signifikan, seiring perkiraan kredit properti yang diharapkan juga tumbuh relatif stabil.

 

"Pertumbuhan ini sudah terlihat sejak triwulan IV tahun 2008," katanya.

 

Ia menjelaskan, sesuai Survei Harga Properti Residensial (SHPR) triwulan IV tahun lalu oleh BI Surabaya terlihat peningkatan penjualan properti residensial dari periode yang sama tahun lalu. Pertumbuhan tertinggi disumbang rumah sederhana dengan kenaikan 64 persen dan rumah tipe besar tumbuh 16,67 persen.

 

"Sementara, untuk rumah tipe menengah justru minus 17,39 persen," katanya.

 

Wiyoto menjelaskan, pertumbuhan penjualan rumah pada triwulan IV lalu mencapai 24,07 persen dibandingkan periode sama 2007. Pertumbuhan ini seiring dengan peningkatan kredit properti yang tercatat di perbankan.

 

"Pada periode ini, pertumbuhan penyaluran kredit properti mencapai 25,96 persen. Angka ini di atas catatan triwulan IV/2007 yang hanya tumbuh 18,57 persen," katanya.

 

Selain itu, kata dia, peningkatan penjualan juga diiringi kenaikan harga properti tahun ini yang diperkirakan sebesar 17,91 persen. Hal ini disebabkan, naiknya harga bahan bangunan, upah pekerja, harga tanah, dan pembangunan infrastruktur di sekitarnya.

 

"Kenaikan harga tertinggi terjadi untuk rumah sederhana sebesar 29,36 persen,  diikuti tipe menengah 18,87 persen dan tipe besar naik 5,49 persen. Kenaikan tipe rumah sederhana ini didorong masih tingginya permintaan," katanya.